Az Eurostat adatai szerint az idei első negyedévben letaszították hazánkat egy képzeletbeli, ámde nem túl dicsőséges dobogóról: míg a tavalyi negyedik negyedévben még nálunk nőttek a legjobban a lakásárak, addig ez év elején már megelőzött minket Bulgária, Spanyolország, Horvátország, Litvánia, Portugália és Szlovákia. De mi állhat a hazai trendforduló mögött, ha tényleg trendfordulóról van egyáltalán szó? Erre keressük a választ ebben az elemzésben.
Mi hajtotta eddig a lakásárakat?
Az erőteljes lakásár-növekedés okai jól ismertek, a drágulás nem egyetlen okra vezethető vissza, és nem is most kezdődött. Az árak növekedésében szerepet játszik az alacsony kínálat: tavaly ugyanis mindössze valamivel több mint 12 ezer új lakás épült, miközben az optimális szám valahol 30 ezer körül lenne. A lakásépítések alacsony számának problémájával és az Otthon Start kínálati hatásával korábbi elemzésünkben részletesebben is foglalkoztunk.
A drágulást elősegíti az építőipar termelői árainak fokozatos emelkedése is. Tavaly például az egy- és többlakásos lakóépületek építésének költsége egyaránt az inflációt meghaladó mértékben, 5,7 százalékkal nőtt. Eközben a keresleti oldalt erőteljesen hajtja a befektetési célú kereslet. Ebben szerepet játszott az inflációkövető állampapírok tavalyi jelentős kamatcsökkenése, de persze a rövid távú lakáskiadás felfutása is.
Az Otthon Start rövid távon szintén felfelé húzta a lakásárakat, hiszen először a keresletet teremtette meg, de mint a második negyedéves lakásépítési adatokon látható – a negyedévben 42,6 százalékkal nőtt az épített lakások száma –, lassanként a kínálati oldali hatás is megjelenik.
2026 elején megtorpant a magyar lakáspiac
E tényezők viszont még nem magyarázzák meg, Magyarország miért szorult vissza a lakásárak drágulását összegző európai rangsorban. Érdemes tehát megvizsgálni a KSH adatsorait, hogy lássuk, mi okozta a változást.
A KSH lakáspiaci árindexe szerint az idei első negyedévben a lakásárak átlagosan 2,2 százalékkal csökkentek negyedéves alapon, éves összevetésben pedig 8,6 százalékra lassult a drágulás az előző negyedéves 21,9 százalékról. Tegyük hozzá: a lakásárak csökkenése még a válságok során sem gyakori jelenség Magyarországon, 2021 óta a mostanitól eltekintve mindössze egyetlen negyedév volt, amikor csökkentek a lakásárak negyedéves alapon.
Mi történt az új és használt lakások áraival?
A KSH adatai alapján az éves árváltozást tovább lehet bontani az új és használt lakások árváltozására. A tranzakcióknak jellemzően mindössze tizede kapcsolódik az új lakásokhoz, azaz a használt lakások súlya sokkal nagyobb.
Az éves drágulás lassulásának megértéséhez a negyedéves árindexeket kell megvizsgálnunk. Az első negyedév jellemzően erős szokott lenni a drágulás szempontjából, sőt 2021 és 2025 között minden esetben ebben a negyedévben volt a legnagyobb a negyedéves áremelkedés. Ez abból a szempontból talán nem meglepő, hogy jellemzően a fogyasztói árak is ebben az időszakban emelkednek leginkább havi alapon.
Az egyes évek adatait áttekintve azonban levonhatunk néhány további következtetést:
- 2023-ban a „szokásos”, 8–10 százalékos árnövekménynél kisebb, mindössze 4,1 százalék volt a használt lakások negyedéves drágulása. Ennek magyarázata lehet, hogy ekkor egy nagyon magas inflációs időszakban voltunk, ami egyrészt visszavethette a keresletet, másrészt pedig rontotta a lakások hozamának versenyképességét, hiszen egyes lakossági állampapírokkal is bőven kétszámjegyű hozam volt elérhető.
- 2025 első negyedévében volt a legnagyobb, 10,2 százalékos drágulás. Ezt szintén a befektetési piac magyarázza. A már említett kétszámjegyű kamatozás az állampapíroknál ekkor futott ki. Ez egyrészt azt jelentette, hogy sok vásárló megvárta ezt az időpontot, hiszen addig relatíve jobban növekedett a pénzének értéke, másrészt pedig jelentős pénzmennyiség keresett új helyet magának a hozamcsökkenés miatt, és ezt az ingatlanpiacon találta meg.
- 2025 harmadik negyedévében a használt lakások ára 7,3 százalékkal nőtt, az új lakásoké viszont mindössze 1,7 százalékkal. Ez a növekedés az Otthon Start Program eredménye. Az adat alapján elmondható, hogy a program leginkább a használt lakások árát vitte felfelé, vélhetően a négyzetméterenkénti árkorlát miatt.
- Az idei első negyedévben a használt lakások ára negyedéves alapon 2,8 százalékkal, míg az új lakásoké 0,3 százalékkal csökkent.
Utóbbi megállapítást kell megmagyaráznunk a folyamat megértéséhez, hiszen míg egy átlagos első negyedévben negyedéves alapon jelentősen emelkedni szoktak a lakásárak, most kismértékben csökkentek.
Mi fékezhette a lakásárak emelkedését?
A lakások negyedéves árcsökkenésében az egyik legfontosabb tényező a túlértékeltség és az ebből fakadó, befektetők által elérhető alacsony hozam lehetett. Az MNB Ingatlanpiaci Jelentése szerint a lakások országos átlagban 22,5 százalékkal voltak túlértékelve 2025-ben – ez 8,8 százalékpontos emelkedés az előző évhez képest.
A piac lassulását mutatja az is, hogy az idei első negyedévben 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakciót hajtottak végre hazánkban, mint egy évvel korábban, pedig 2025-ben is mindössze 3 százalék volt a növekedés, tehát nem beszélhetünk túlzottan magas bázisról.
Persze az Otthon Start első hullámának kifutása szintén mérsékelhette a keresletet, így ez is fékezhette a további drágulást. Azonban nemcsak az Otthon Start első hulláma futott ki: amint láttuk, a tavalyi jelentős drágulást részben a befektetések átrendeződése okozta, vagyis az, hogy a háztartási megtakarítások egy része állampapírból ingatlanba áramlott. Ez a hatás viszont az idei évre megszűnt. A befektetési célú lakásvásárlások és az Otthon Start kapcsolatával korábbi elemzésünkben részletesen is foglalkoztunk.
De az is lehet, hogy a részvényeken elérhető magas hozam vonzóbbá tette a tőzsdei befektetéseket: 2025-ben a BUX-index növekedése 40 százalékot ért el, amivel az ingatlan még a magas árnövekedés mellett sem tudott versenyezni.
A megtérülést rontotta, hogy tavaly év végén, ha nem is jelentősen, de mérséklődtek (vagy inkább stagnáltak?) az albérletárak, mivel az Otthon Start eredményeként többen az albérletet saját lakásra cserélték. Ez szintén ahhoz vezet, hogy kevésbé éri meg befektetési célból lakást venni.
Az új lakások építésének beindulása szintén fékezhette a drágulást, hiszen ezáltal a kínálat növekedett, és már nem ugyanazért a korlátozott számú lakásért versenyeztek a vevők. Ezt a folyamatot persze nehéz az árak szempontjából értékelni, hiszen az új lakások esetében az értékesítés sokszor több évvel megelőzi az elkészülést, azaz a kínálatban érzékelhető hatás és az árhatás nem feltétlenül egyszerre jelentkezik.
A választás előtti bizonytalanságok szintén lassíthatták az ingatlanpiacot – gondolhatunk például a beharangozott bérlakásépítésekre, amelyek hosszabb távon szintén a bérleti díjak csökkenésével járhatnak a bérleti piac növekvő kínálata miatt. Az Otthon Start és a bérlakáspiac kapcsolatáról Jakab Zsolt korábbi elemzésében írtunk részletesebben.
Nemcsak az ár számít: az összetételhatás szerepe
Az árak változása kapcsán azonban nem az eddig tárgyalt árváltozás az egyetlen összetevő. A lakások ugyanis nem ugyanolyanok – vannak közöttük régebbiek és újabbak, kisebbek és nagyobbak, korszerűbbek és elavultabbak. Ezek aránya az összes tranzakción belül időről időre változik.
Ez a változás végső soron befolyásolja, hogy mennyit költünk átlagosan egy lakásra, azaz az átlagárat nemcsak a fent bemutatott tiszta árváltozás írja le, hanem az összetételhatásnak is szerepe van. Sőt, tulajdonképpen fordított a helyzet: a tiszta árváltozást lehet megbecsülni a teljes árváltozás és az összetételhatás szétválasztásával, amint ezt a becslést a KSH el is végzi.
A két tényező persze nem független egymástól, bár a korreláció nem is túl erős. Ha ugyanis a lakosságnak kevesebb pénze van lakást vásárolni, akkor nemcsak az árak fognak csökkenni az alacsony kereslet miatt, hanem a kisebb vagy kevésbé korszerű lakások forgalma is megnő.
Az összetételhatás vizsgálata alapján megállapítható, hogy a tiszta árváltozással szemben itt egyáltalán nem mondható el, hogy éves alapon csak növekedhetnének az árak, azaz nem mondhatjuk, hogy egyre jobb és jobb lakásokat vásárolunk.
A trendek viszont hasonlók: 2021-ben, illetve 2022 elején még felfelé húzta a lakások átlagárát az összetételhatás, azaz nemcsak a tiszta árváltozás miatt költöttünk többet lakásra, hanem jobb lakásokat is vásároltunk. Az ezt követő megtorpanás az összetételt előbb elérte, mint a tiszta árváltozást, míg az újabb fellendülés szintén egy kicsivel korábban következett be.
A 2025 végén és 2026 elején bekövetkezett fordulat itt is megfigyelhető, sőt ebben az esetben is korábban jelent meg a csökkenés, azaz a kereslet visszaesése a lakáspiaci tranzakciók összetételére is hatással volt, sőt előre jelezte az árak csökkenését.
Mi várható most a lakáspiacon?
Ezzel pedig közelebb kerülünk a következő fontos kérdés megválaszolásához: mi várható a jövőben – vagyis átmeneti vagy tartós a drágulás mostani megtorpanása?
Amint látható, az összetételhatásban egyelőre nem látszik a negatív trend megfordulása: az első negyedévben ez a tényező továbbra is kifejezetten lefelé húzta a teljes árváltozást, így ez alapján egyelőre nem számítanék jelentősebb drágulásra.
Makrogazdasági oldalról nincs akadálya a kereslet növekedésének, azaz a drágulásnak: a bérek dinamikusan emelkednek, a kamatkörnyezet pedig javul. A Magyar Nemzeti Bank lazítása és a kockázati megítélés jelentős javulása érdemben lejjebb hozta a hozamokat, ami azt jelenti, hogy a hitelfelvételi költségek is mérséklődhetnek.
A vélt vagy valós kormányzati intézkedések szintén befolyásolhatják a piacot: nem kizárt, hogy az Otthon Start kivezetésétől való félelem ad még egy lökést a keresletnek. A bejelentett bérlakásépítési program visszafoghatja a keresletet, hiszen a saját lakás vásárlásától a bérlakások felé tereli a háztartásokat, illetve a várhatóan alacsonyabb bérleti díjakkal rontja a lakásbefektetések megtérülését.
Érdekes hatása lehet az elmúlt időszakban kialakult geopolitikai bizonytalanságnak: egyrészt a lakást mint biztonságos befektetést előtérbe helyezheti, másrészt azonban mérsékelheti is a keresletet, hiszen egy bizonytalanabb környezetben kevesebben mernek belevágni egy ekkora vásárlásba.
A kínálati oldal felzárkózásának hatását részben már látjuk – már csak azért is, mert, mint említettem, az értékesítés gyakran a tényleges megépülés előtt lezajlik. A kiadott építési engedélyek növekvő száma alapján az elmúlt negyedévekben megindult kedvező folyamatok folytatódhatnak, hacsak nem lesz olyan változás, ami ezt meggátolná. Ha pedig a kínálat nő, az szintén fékezőleg hat az árakra.
Amint viszont az eddigiekben is láttuk, meglehetősen ritka, hogy legalább éves összevetésben ne emelkedjenek a lakásárak. Befektetői szempontból persze nem is csak ez a kérdés, hanem az, hogy más befektetési lehetőségekkel összehasonlítva hogyan teljesítenek az ingatlanok, és persze milyen kockázat mellett.
A cikk eredetileg a Telex Névérték rovatában jelent meg.
Jogi nyilatkozat
A jelen dokumentumot a Gránit Alapkezelő Zrt. (székhely: 1134 Budapest, Váci út 17.; cégjegyzékszám: 01-10-046307) készítette, tájékoztató marketing jelleggel, így a dokumentum nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült. Továbbá a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltással nem érintett. Jelen dokumentum nem minősül befektetési elemzésnek vagy befektetési tanácsadásnak. A feltüntetett adatok minden esetben a múltra vonatkoznak és a múltbeli teljesítmény nem megbízható mutatója a jövőbeli eredményeknek. A befektetési döntést minden befektetőnek saját döntése alapján, saját felelősségre kell meghoznia.
