Gulyás Veronika / Portfolio.hu: Milyen hatással van a támogatott lakásvásárlás a bérlések piacára?
Jakab Zsolt: Az Otthon Start programmal kapcsolatban kifejezetten magas tranzakciós számokat vár a piac. Amire meg is van minden esély, hiszen az elmúlt 15 év gazdaságpolitikai lakástámogatási programjai közül a legszélesebb réteget szólítja meg, mindezt egy magasan „ragadt” piaci finanszírozási környezetben.
A program egyik oldalról ugyan valóban elvehet a bérleti piacról potenciális bérlőket, a másik oldalról viszont a végfelhasználóként felszívhatják az új fejlesztések többlettermelését, ezzel csökkentve a bérlakás-kínálat jelentős bővülését.
Szinte borítékolható, hogy lesznek olyan városrészek, városok vagy akár régiók, ahol ennek komoly hatása lehet. Első piaci hírek szerint ilyen lehet a budapesti agglomeráció, amely sok szempontból ideális a program forrásainak felhasználása céljából.
Vannak viszont olyan területek – és ebbe a főváros nagyobb része beletartozik a négyzetméter-korlát miatt – amelyek közvetlenül nem férnek bele az Otthon Start felételeibe, így a hatások inkább közvetve és részben szűrve fognak jelenhetnek meg.
A hazai bérlakáspiac mára egyértelműen a legátláthatóbb és egyúttal adatokkal jól alátámasztott ingatlanpiaci szegmensévé vált. Az általános – tehát nem luxuscélú – bérleti piac rendkívül árérzékeny, és a jellemzően 1 éves bérleti szerződéseken keresztül nagyon gyorsan leköveti a piaci eseményeket. E szegmensben versengő projektek között viszonylag alacsony szórás van Budapesten.
Mindezt figyelembe véve biztos vagyok benne, hogy rövid távon szinte mindenhol nyomás alá kerülhetnek a bérleti díjak, de jelentős csökkenésre – főképp az újabb építésű lakások tekintetében – nem számítok. Kiváltképp igaz ez a Budapest belsőbb kerületeiben található ingatlanokra, amelyek nem közvetlenül versenyeznek a programra alkalmas lakásokkal
Szükséges lehet-e adott esetben az intézményi lakásbefektetés átgondolására az Otthon Start miatt?
Lakóingatlan-befektetéseknél az alap ingatlanon elérhető hozama két markáns részből tevődik össze, az érték növekedésből és a bérleti hozamból. Amíg a bérleti hozam normál esetben felülről korlátos és kicsi az árrugalmassága, addig az értéknövekedés az általános piaci folyamatokhoz kapcsolódóan változik.
Utóbbi az elmúlt években folyamatosan meghaladta a hosszú távú bérbeadással elérhető eredmény éves hozamát. Habár elképzelhető, hogy a bérleti díjak emelkedése rövidtávon megáll, de az Otthon Start által generált árfelhajtó hatás bőven kárpótolhat ezért.
Miután jelentős piaci mozgások várhatóak már rövid távon is elsősorban a lakásárak tekintetében, így mindenképpen indokolt, hogy az új befektetési lehetőségeket már az új várakozások és a friss adatok alapján határozzuk meg. Eddig sem volt cél, hogy az ingatlanokat bármilyen áron és szegmensben vásároljuk meg, így ezen gondolatmenet mentén mi továbbra is úgy látjuk, hogy fennmaradhatnak olyan lehetőségek ahol még mindig érdemes lehet beszállni vételi oldalon.
A bérleti díjakra gyakorolt hatás mértéke még képlékeny, de a várható prognózist figyelembe kell venni az üzleti tervek készítésénél legyen az már meglévő vagy csak tervezett projekt.
A legtöbb ingatlan befektetés hosszútávú gondolkodást és elköteleződést igényel, nincs ez másképp az intézményi lakás befektetések esetében sem. A már tulajdonolt és bérbeadott lakások tekintetében alkalmazkodni kell a piaci folyamatokhoz, amelyekhez meg is van a szervezete és pénzügyi fedezete az alapoknak.
Kapcsolódóan ajánljuk: a Millásreggeliben készült interjúban Jakab Zsolt a Grandit Homes-ról és az intézményi bérlakáspiacról beszélt, ennek összefoglalója itt olvasható.
A teljes adás pedig itt tekinthető meg:
