Mozgalmas időket él az ingatlan- és a tőkepiac is. Milyen a befektetési klíma mostanság?
Rigó Gábor:Az elmúlt években mindig történt valami, ami izgalomban tartotta a befektetőket. Idén azonban Donald Trump amerikai elnök tevékenysége rendre extra hatásokat gyakorol a piacokra. Ebben a turbulens környezetben érthető, hogy a kisbefektetők igénye megnőtt a stabil befektetési megoldások iránt. Mivel szinte minden eszközosztályban láthattunk már negatív fordulatokat, az ingatlanokba fektető alapok népszerűsége növekszik. Nem ezek hozzák a legtöbb pénzt, de kiszámíthatóbb hozamprofilt kínálnak, ami változékony időkben sokak számára fontos szempont.
Jakab Zsolt: A piacok gyorsan változnak, heves mozgásokat láthatunk. Az ingatlanpiac stabilabb, ott nem jellemzőek a heves reakciók. Olyan befektetési termékről van szó, amelynek a finanszírozási körülményei határozzák meg az értékét, így a makrogazdasági folyamatok közül leginkább csak a mindenkori jegybanki alapkamat mértéke, a piaci hangulat, no meg a befektetői érdeklődés alakulása befolyásolja a „népszerűségét”. Trump lépései komoly mozgásokat okoznak, ami sok befektető kedélyét rombolja. A tengerentúlon megindult a tőkekiáramlás, a pénz pedig sok esetben az Amerikán kívüli ingatlanpiacon landol.
Az Önök által kezelt Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap (MPTIA) a magyar piac egyik legnagyobb nyíltvégű ingatlanalapja. A portfóliójuk mely elemei teljesítettek jól, és mi jelentett kihívást?
J. ZS.: Az alapban kiskereskedelmi (Shopmark Bevásárlóközpont és Zone Bevásárlópark), ipari és logisztikai ingatlanok (Innove és Dél-pesti Üzleti Park), valamint irodák (InfoPark A, E és G épületek) vannak, de XI. kerületi, újépítésű lakások is bekerültek, melyeket a Grandit Homes-almárkánk égisze alatt, hosszú távra adunk bérbe. A 110 lakás ugyan még kis részét jelenti a portfóliónknak, de arra számítunk, hogy ezen keresztül már rövid távon is növekedést tudunk elérni és hozamot termelni. Kihívást jelentett ugyanakkor, hogy az elmúlt pár évben az alapkamat növekedése miatt az ingatlanfinanszírozás megdrágult, ami befektetési termékként nem tette vonzóvá az ingatlanokat, így az ezeket kezelő befektetési alapok is nehéz időket éltek. Ezen felül a home office terjedésével az irodák kihasználtsága is csökkent, amihez hozzátett a gazdasági lassulás miatti keresletcsökkenés is. A kihasználatlan irodaterületek aránya emiatt 13-15 százalékra kúszott fel.
Van-e arany középút az ingatlan és a pénzpiaci eszközök között?
R. G.:Az MPTIA fele-fele arányban ingatlan és pénzpiaci kitettséggel rendelkezik. A változó kamatkörnyezetben nem könnyű megtalálni ezek optimális arányát annak érdekében, hogy a lehető legnagyobb likviditás a lehető legnagyobb hozammal párosuljon. A diverzifikáció, sokat segít ebben, a pénzpiaci eszközökből kell „kikeverni” az optimális mixet, ami azért komoly kockázatokkal járhat. Például 2022-ben, amikor Magyarországon gyors ütemben 18 százalékra ugrott az alapkamat, az alap forintos fedezésével sokat lehetett nyerni vagy éppen veszíteni. A fedezeti ügyletekről általában kevés szó esik, holott az MPTIA teljesítményének fele ezek sikerességétől függ. Persze van, amikor az ingatlan a jobb befektetés, ám túlsúlyozására mégsincs mód, hiszen akkor meg a kellő likviditás nem lesz meg. Márpedig a likviditás az MPTIA esetében fontos, hiszen a befektetési jegyek visszaváltásának mindenkor gyorsan és könnyen kell mennie.
Mik a tapasztalataik a különböző ingatlantípusokkal? Melyik szegmens lehet a nyerő?
J. Zs.: Az MPTIA két erős lábát az iroda- és a kiskereskedelmi ingatlanok jelentik. Portfóliónkat azonban erősítenénk ipari és lakóingatlanokkal is. A kiskereskedelmi ingatlanpiac zárt világ, stabil, nincsenek ott nagy változások. Az irodapiac dinamikusabb. Ott a legjobb minőségű irodák keresettek, amelyek megfelelően vannak kialakítva, berendezve, ahova gyorsan be lehet költözni. Aki ilyeneket kínál bérbeadóként hamar a pénzéhez juthat. A lakóingatlan-piacra kísérletképp léptünk be. Ez a kelet-európai régióban nem könnyű terep, hiszen errefelé nem a bérlés, hanem a saját tulajdonú lakás az elfogadottabb. Mindazonáltal itt is komoly sikert értünk el, hiszen 110 lakást szűk egy év alatt sikerült kiadnunk. Nem hiszem, hogy ez lesz az alap gerince, de érdemes számolni a bérlakás szegmenssel is.
R. G.:Nem csak az számít, hogy milyen szegmensben lehet hozamot elérni. Az is sokat nyom a latban, hogy földrajzilag mennyire diverzifikált egy portfólió, hiszen külföldön is lehet szép hozamokat elérni. Alapkezelőnk éppen ezért nem csak a belföldi lehetőségek iránt érdeklődik, hanem szeretnénk kibővíteni a portfóliónkat külföldi ingatlanokkal is.
Kinek lehet ideális egy ilyen befektetés?
R. G.:Nyugat-Európában nem jellemző, hogy mindenki a saját tulajdonú lakásában él. A mi régiónkban, köztük Magyarországon, más a helyzet. A kelet-európaiak megtakarításainak jó része a saját ingatlanjaikban pihen, ami komoly kötöttséget jelent, hiszen ez a pénz nem likvid. Egy ingatlan befektetési alapnál ilyen gond nincsen, ráadásul, aki ilyen befektetési jegyet vásárol, az nemcsak a lakáspiac, hanem a teljes ingatlanpiac hozamából részesülhet.
J. Zs.:Nem sokan gondolkodnak a lakáson kívül más ingatlanbefektetési lehetőségben. Mi a banki értékesítők hálózatán keresztül próbáljuk bevezetni a befektetőket ebbe a világba. Sokan dolgoznak bérelt irodában, de nem sokan gondolnak például arra, hogy az az iroda egyben remek befektetési lehetőség is lehet. Ám nem biztos, hogy a közvetlen tulajdonlás a legjobb megoldás, hiszen egy ingatlan esetében nehéz a pénzünkhöz jutni. Egy lakás általában 3-6 hónap, egy kereskedelmi ingatlan viszont 6-12 hónap alatt talál vevőre. Az ingatlanalap befektetési jegye ezzel szemben likvidebb, mint a mögöttes termék. Ráadásul tulajdonosa úgy részesülhet a hozamból, hogy nem kell az ingatlantulajdonnal együtt járó nehézségekkel szembenéznie.
Merre indulhat a tőke- és az ingatlanpiac a következő években?
J. Zs.:A következő 2-3 évben minden szektorban nőhet az érdeklődés az ingatlanok iránt. Az amerikai tőke már megindult ebbe az irányba, Nagy-Britanniában és Nyugat-Európában már nagy a mozgás. Mi is meglovagolnánk ezt a kínálkozó lehetőséget, itthon és külföldön is lehet és érdemes is jó lehetőségeket keresni. Megragadásukban segít, hogy likviditási helyzetünk erős, márpedig a készpénzes vevőnek mindenhol örülnek.
R. G.: Az európai és az amerikai gazdasági növekedés lassulni látszik, ami heves piaci mozgásokat okozhat. Az olcsó pénzzel, komoly növekedéssel járó boldog békeéveknek vége. Az alapkezelőknek azonban kiszámíthatatlan piacon is nyereséget kell termelniük, így a szakértelmük fel fog értékelődni.
A cikk a Haszon Magazin oldalán jelent meg először.
Jogi nyilatkozat
A jelen dokumentumot a Gránit Alapkezelő Zrt. (székhely: 1134 Budapest, Váci út 17.; cégjegyzékszám: 01-10-046307) készítette, tájékoztató marketing jelleggel, így a dokumentum nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült. Továbbá a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltással nem érintett. Jelen dokumentum nem minősül befektetési elemzésnek vagy befektetési tanácsadásnak. A feltüntetett adatok minden esetben a múltra vonatkoznak és a múltbeli teljesítmény nem megbízható mutatója a jövőbeli eredményeknek. A befektetési döntést minden befektetőnek saját döntése alapján, saját felelősségre kell meghoznia.
